Nowoczesny dom w starej stodole?

Autorem artykułu jest Sławomir Dąbrowski

Nie ma chyba w Polsce miast lub wsi, w których nie straszyłyby zagracone, przydomowe warsztaty, stare stodoły, opuszczone gajówki i fabryki. Coraz więcej osób widzi jednak potencjał tych nieruchomości i postanawia zmienić ich przeznaczenie.

W starych budynkach gospodarczych i przemysłowych powstają więc domki dla gości i zachwycające, nowatorskie domy rodzinne. Jak przeprowadzić i sfinansować taką inwestycję?

Wiosną wiele osób zaczyna budowę domu lub przynajmniej o niej myśli. Większość decyduje się na standardowe nieruchomości – różnią się jedynie powierzchnią czy stylem. Jednak jest też grupa odważnych osób, które nie chcą mieszkać w zwykłym domu i szukają czegoś bardziej oryginalnego. Coraz większą popularnością cieszą się w Polsce domy w dawnych budynkach gospodarczych i przemysłowych. Moda ta przyszła do nas z Zachodu, gdzie od lat inwestorzy przekształcają w domy stare fabryki, stodoły, a nawet kościoły. Duży wpływ na zainteresowanie takimi inwestycjami w Polsce mają też popularne programy telewizyjne, które przedstawiają właśnie takie projekty.

Choć zdaje się, że mało kto w naszym kraju zdecydowałby się na zamieszkanie w starym kościele i przebudowanie ołtarza na sypialnię, a nawy bocznej na łazienkę, to nie brakuje osób, które interesują się starymi stodołami, gajówkami, altanami i fabrykami. Choć efekty modernizacji takich budynków mogą być zachwycające, to trzeba się jednak przygotować na wiele pracy, aby je osiągnąć.

W stylu industrialnym czy blisko natury?

Pierwszymi budynkami przemysłowymi, które zaczęto w Polsce przebudowywać na mieszkania były stare fabryki, w których tworzono lofty. Pierwsze powstały w Bytomiu, później w Łodzi, a następnie moda na industrialne wnętrza zapanowała w całej Polsce. Jednak stare fabryki cieszą się zainteresowaniem nie tylko dużych deweloperów. Mniejsze z nich adaptowane są na budynki mieszkalne także przez indywidualnych inwestorów. Nic dziwnego – stare fabryki dają wiele możliwości aranżacji ze względu na dużą przestrzeń i wysokość pomieszczeń.

Jednym z problemów może być jednak fakt, że część tych budynków jest wpisana do rejestru zabytków. Oznacza to, że przy remoncie takiego obiektu potrzebna będzie zgoda wojewódzkiego lub miejskiego konserwatora zabytków. Inwestor będzie więc musiał wykazać się umiejętnościami negocjacyjnymi w rozmowach z urzędnikami. Związek Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF) zauważa też, że do tego typu inwestycji niezbędne będą większe środki niż w przypadku standardowych nieruchomości. Koszy takiego remontu są bowiem dosyć wysokie, ponieważ tego typu prac nie wykonują zazwyczaj małe firmy, ale więksi wykonawcy. Jeśli więc ktoś marzy o zamieszkaniu w dawnej fabryce, ale nie chce zmierzyć się z konserwatorem zabytków, musi poszukać obiektu nie wpisanego do rejestru.

Są też osoby, które na budynki mieszkalne adaptują obiekty gospodarcze znajdujące się najczęściej przy gospodarstwach rolnych lub służące do działalności gospodarczej. Nierzadko na działkach znajdują się altany, składy, stare warsztaty. Wiele osób postanawia je przerobić na domki dla gości czy mieszkania dla dorastających dzieci. Są też inwestorzy, którzy stawiają na oryginalność i postanawiają zamieszkać w starych stodołach, czy młynach. Bardzo często są to budynki murowane, o dużej powierzchni, wysokie, a więc, podobnie jak fabryki w miastach, dające duże możliwości aranżacyjne. Ten trend także przyszedł do Polski z Zachodu, głównie z Wielkiej Brytanii. Według Związku Firm Doradztwa Finansowego tego typu inwestycji w naszym kraju nie ma jeszcze dużo. Jednak częstotliwość poruszania tematów domów w starych budynkach gospodarczych i przemysłowych na forach internetowych wskazuje na spore zainteresowanie takimi nieruchomościami.

Od fabryki do domu krok po kroku

Adaptacja budynków gospodarczych i przemysłowych na mieszkalnie nie jest niestety zwykłym remontem. Większość prac jakie należy wykonać, na przykład wstawianie ścian, wykonanie otworów okiennych, zamontowanie instalacji, wymaga pozwolenia na budowę. Ale to dopiero część „papierkowej roboty”.

Pierwszym krokiem jest ustalenie, czy obiekt jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, to aby zmienić przeznaczenie budynku, należy złożyć stosowny wniosek od Urzędu Miasta (gminy). Jeśli takiego planu nie ma, to konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Następnie należy zgłosić zmiany w sposobie użytkowania odpowiedniemu organowi. Jeśli budynek znajduje się na działce rolnej, wymagane jest też złożenie wniosku o wyłączenie jej z użytkowania rolnego. Budynku gospodarczego lub przemysłowego nie można samowolnie przekształcić w dom. Za takie działania grozi bowiem kara.

A jak sfinansować tak nietypową inwestycję? Związek Firm Doradztwa Finansowego pociesza, że jeśli ktoś nie ma wystarczających środków własnych, to możliwe jest skredytowanie takiej nieruchomości, choć jest to nieco trudniejsze, a procedura trochę się różni niż w przypadku standardowego kredytu hipotecznego. – Skredytowanie takiego celu jest możliwe, jednak wybiega to poza ofertę standardową. Dlatego potencjalny inwestor musiałby przygotować się na kilka scenariuszy, m.in. możliwość przekazania innej nieruchomości pod zabezpieczenie udzielonego kredytu i wyższą marżę lub prowizję bankową – mówi Arkadiusz Rembowski (Money Expert, Związek Firm Doradztwa Finansowego). Także Paweł Majtkowski (Expander i ZFDF) zauważa, że uzyskanie kredytu na zaadoptowanie nieruchomości niemieszkalnej na cele mieszkalne jest trudniejsze niż w wypadku zwykłego kredytu hipotecznego. – Przede wszystkim nie w każdym banku będzie to możliwe. Duże znaczenie ma rodzaj nieruchomości jaki ma być przekształcany. O ile w wypadku adaptacji strychów większość banków chętnie skredytuje zakup i remont, o tyle gdy będzie to dotyczyło starej fabryki czy innego rodzaju hali, trudno będzie przekonać bank do sfinansowania takiej inwestycji. W niektórych wypadkach, dla szczególnie dziwnych nieruchomości, bank może nie chcieć sfinansować zakupu budynku. Może natomiast wyłożyć pieniądze na dokonanie remontu. W każdym wypadku niezbędne będzie dostarczenie dokładnej dokumentacji przebudowy. Najważniejsze elementy to pozwolenia na budowę, kosztorysy i dokumentacja techniczna. Bez tego uzyskanie kredytu na przekształcenie nie będzie możliwe – wyjaśnia ekspert.

Zrealizowanie takiej inwestycji nie jest prostym zadaniem. Należy przygotować się na starcie z biurokracją i bardziej skomplikowaną procedurę kredytowania. Jednak te trudności mogą być wynagrodzone zachwycającymi efektami po zakończeniu prac.

—

ZFDF

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

 

Wynajem nieruchomości to również koszty uzyskania przychodu

Autorem artykułu jest Ryszard Mosiołek
Posiadając „wolne” środki finansowe, celowym jest ich zainwestowanie.
Można oczywiście „trzymać w skarpecie”, ale tego nie polecam!
Form (sposobów) inwestycji jest bardzo wiele. Od rynku kapitałowego, poprzez nieruchomości, a na inwestycjach alternatywnych skończywszy.

W moim artykule, skupię się na inwestycji w wynajem nieruchomości lokalowych. A dokładnie na kosztach uzyskania przychodu z wynajmu mieszkania.

Zaletą inwestowania na rynku nieruchomości jest to, że posiadaną nieruchomość możemy potraktować jako: lokatę kapitałową (terminową) – dziś kupujesz, po jakimś czasie, sprzedajesz; oraz w „międzyczasie” taką nieruchomość można wynajmować.

Musimy jednak sobie zdawać sprawę z tego, że wynajmowanie nieruchomości wiąże się również z kosztami. Wynajem to nie tylko przychód, ale również koszty.

I tak:

1. Podatek od wynajmu, który możemy płacić w następujący sposób:
– ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5%),
– zasady ogólne (stawki progresywne 18% i 32%),
– tzw. „podatek liniowy” (stawka 19%).

Będąc osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, można wybrać między dwoma pierwszymi formami rozliczeń. W przypadku działalności gospodarczej natomiast podatnik musi zdecydować się na opłacanie podatku liniowego, lub na zasadach ogólnych.

2. Podatek od nieruchomości – raz do roku (można zapłacić też w 4 ratach). Wysokość podatku zależy od miejscowości, i wielkości mieszkania. W tym działki gruntu „przypisanej” do nieruchomości. Wysokość podatku od 100 zł do kilkuset.

3. Raz w miesiącu „lustracja” lokalu – dobrze by było być, i obejrzeć lokal. Czyli będą to koszty dojazdu, ewentualnie koszty rozmów telefonicznych z najemcą, czy też z osobą zarządzającą nieruchomością. Koszt niewielki, zależny od odległości od nieruchomości, oraz „problemów” jakie stwarzają lokatorzy. Najczęściej kończy się na kilku-kilkunastu złotych.

4. Raz na kilka lat remont mieszkania – wg kodeksu cywilnego, koszty remontów ponosi wynajmujący, a nie najemca.

Czasami wystarczy przemalowanie ścian (odświeżenie), niestety nie zawsze tylko na malowaniu się kończy.
A już przy zmianie lokatorów, bez remontu raczej się nie obędzie.
Koszt remontu (chociażby kawalerki) – jeśli nie rozłoży się tego w czasie – kilkanaście tysięcy złotych i więcej. Zależy to od standardu wykończenia, kosztów robocizny, itd.

W czasie remontu „kapitalnego”, należy uwzględnić (w kosztach) ewentualny lokal zastępczy dla lokatora.
Można oczywiście zawrzeć umowę, na taki czas, żeby uniknąć takiej sytuacji. Wtedy w czasie remontu mamy „przestój”. Nie martwimy się wówczas o inny lokal, dla najemcy.

Po zakładanym okresie najmu, albo mieszkanie zostanie „wystawione” na sprzedaż, albo dalej będzie wynajmowane, bądź też właściciel lokalu zacznie „używać go na własne potrzeby”.
A po tak długim okresie „intensywnego” wynajmu, i „odświeżania” to mieszkanie będzie wymagało „solidnego” remontu. I wtedy koszty będą kilkunasto tysięczne, albo i większe.

5. Okresy „przestojów” w wynajmowaniu nieruchomości (braku klientów). Nie mamy wtedy kosztów, ale zysków też nie. A koszty eksploatacji mieszkania i tak należy płacić.

6. Koszty znalezienia nowych lokatorów. Czyli koszty ogłoszeń w prasie lokalnej, ewentualnie na portalach tematycznych. W przypadku skorzystania z usług biura pośrednictwa nieruchomości koszt wzrośnie – z reguły jest to wysokość czynszu za jeden miesiąc.

7. Ubezpieczenie mieszkania. Najlepiej ubezpieczyć mieszkanie od najczęściej występujących zdarzeń losowych (np. pożaru, zalania, kradzieży i dewastacji mienia, itp.). Oraz oczywiście ubezpieczenie OC. Łączny koszt polisy to od 100 złotych, nawet do kilkuset na rok.

8. Jeśli trafi się na uciążliwych najemców, to może się okazać, że poniesiemy również inne koszty, z windykacją należności włącznie.

9. Czas, który przeznaczamy na „zajmowanie się” lokalem. W zależności kto, jakim czasem dysponuje – trudno jednoznacznie ocenić. Można tak zorganizować „pracę”, żeby wynajmowanym lokalem zajmować się „przy okazji”, realizowania jakichś innych czynności.

10. Inne niespodziewane wydatki. Nie wszystko da się przewidzieć. A jednym z takich nieprzewidywalnych czynników, mogą być np. klęski żywiołowe. Czego oczywiście zarówno wynajmującym, jak i najemcom nie życzę.

W dalszym ciągu niestety, duża część ludzi uważa, że wynajmowanie mieszkania to tylko zysk. A koszty jeśli są, to minimalne.

Oczywiście, to nie jest tak, że zawsze występują wszystkie koszty, nawet te najmniej przewidywalne. Część kosztów można zminimalizować, a niektórym można zapobiegać.

Jeśli wynajmuje się np. kilka lokali, to koszty najmu „rozłożą się”. Natomiast jeśli wynajmuje się tylko jeden lokal, to już trzeba się „nagimnastykować”, żeby zyskowność wynajmu była powyżej zyskowności lokaty bankowej, czy też obligacji długoterminowych.

I tak jak już wspomniałem na początku wypowiedzi, zaletą posiadania mieszkania, i wynajmowania go jest to, że: po pierwsze uzyskane z wynajmu środki finansowe możemy reinwestować oraz oczywiście to, że mieszkanie możemy po prostu sprzedać (licząc na wzrost cen mieszkań w założonym okresie).

I o ile w przypadku produktów finansowych typu lokaty, obligacje, itp. są one praktycznie „bezobsługowe”, i nie wymagają jakiejś szczególnej wiedzy; o tyle w przypadku nieruchomości inwestowanie wymaga jednak zarówno zaangażowania, jak i wiedzy.

Trendy na rynku nieruchomości się zmieniają, i dotyczy to również rynku najmu.
I to nie jest tak, że cena nieruchomości, jak również ceny najmu ciągle rosną. Ceny nieruchomości również podlegają „wahnięciom”, i to często regularnym (chociażby cykle koniunkturalne).

Można zauważyć, że sytuacja na rynku najmu pomału się „normuje”, i ceny najmu powinny spadać (przynajmniej tam gdzie są „wywindowane”). Oczywiście, jak zawsze o tym czy faktycznie spadną, i o ile, zdecyduje rynek.

Nieruchomości jest to jedna z lepszych (jak na razie) form inwestowanie posiadanego kapitału.

Nie „odmawiam” nikomu zarabiania na wynajmie lokali. Decydując się jednak na wynajem mieszkania, celowym jest zapoznanie się z kosztami tego typu działalności. W celu wstępnego określenia zyskowności przedsięwzięcia.

I pamiętajmy, że również w przypadku nieruchomości, ważny jest czas wyjścia z inwestycji.
Czyli tutaj sprzedaży nieruchomości (zakończenia wynajmowania).

—

Ryszard Mosiołek
Więcej informacji na ten temat, w formie nagrania video, za kilka dni na moim blogu.
Zapraszam więc na blog .

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl