Jak wybrać idelane mieszkanie?

Autorem artykułu jest Grzesiek G
Wybór własnego mieszkania nie jest prosty. Ofert deweloperów na pierwotnym rynku nieruchomości jest w brud. By cieszyć się swoim mieszkaniem przez długie lata, należy już na początku dokonać dobrego wyboru. Na co należy zwrócić szczególną uwagę wybierając własne „m”?

Za ile?
O wyborze mieszkania w pierwszej kolejności decyduje zasobność naszego portfela. Do niedawna w mediach głośno było o kryzysie gospodarczym. Ostatnio odgwizdano koniec kryzysu i sytuacja na rynku nieruchomości unormowała się. Pomimo tego polityka kredytowa banków wciąż jest restrykcyjna. Dlatego decydując się na zakup mieszkania należy przeprowadzić dokładną analizę swoich możliwości finansowych i dostosować do nich nieruchomość oraz sposób jej finansowania.
Niewielu z nas stać na zakup mieszkania za gotówkę, a średnia zdolność kredytowa Polaków wynosi około 300 000 – 350 000 pln, co zazwyczaj w dużym mieście wystarcza na zakup mieszkania do 50 m2. Nieco może nas wspomóc program rządowy „Rodzina na swoim”, który pomaga w spłacie do 50% odsetek przez pierwsze 8 lat spłaty kredytu.

Gdzie?
Gdy już wiemy, ile możemy wydać na nasze wymarzone „cztery kąty”, należy zdecydować, gdzie chcemy zamieszkać. Lokalizacja jest czynnikiem niezwykle ważnym dla komfortu mieszkania. Spora odległość od miejsca pracy wiążąca się z koniecznością podróżowania w korkach. Z tego powodu myśl o powrocie do mieszkania zamiast napawać radością, będzie przyprawiała nas o frustrację. Trzeba zdecydować czy może lepiej kupić mniejsze mieszkanie w lepszej lokalizacji, czy może metraż jest dla nas bardziej istotny. Za przykład, jak duży wpływ na cenę mieszkania ma jego lokalizacja, niech posłuży sytuacja na Trójmiejskim rynku mieszkaniowym. W tym regionie najdroższe mieszkania są w całym Sopocie oraz w Gdańsku i Gdyni w pobliżu trójmiejskich plaż. Tam ceny w granicach 8 000 – 10 000 pln za m2 są normą, a czasami przekraczają nawet 15 000 pln. Natomiast dalej od centrum w południowej części Gdańska, mieszkanie można kupić już za 4 000 pln za m2. Jak więc widać 50-metrowe mieszkania w Gdańsku mogą kosztować zarówno 200 000 pln jak i 600 000 pln.

Jak duże?
Bywa tak, że nabywcy postanawiają zakupić mieszkanie 70-metrowe, jednak po obejrzeniu kilku tego typu lokali dochodzą do wniosku, że są one dla nich za duże. Mieszkania cieszące się największą popularnością to te dwupokojowe o metrażu nieprzekraczającym 50 m2. Powodem tego są możliwości finansowe jak i to, że taki metraż pozwala na optymalne urządzenie mieszkania. Należy zastanowić się jak duża powierzchnia będzie nam potrzebna do tego by móc mieszkać wygodnie.

Gdzie parkować?
Jeśli posiadamy samochód powinniśmy zwrócić uwagę na możliwość wykupienia garażu czy też miejsca parkingowego. Jeśli chcemy uniknąć codziennego parkowania na chodniku czy trawniku należy wybierać inwestycje, gdzie do konkretnego mieszkania jest z góry przypisane miejsce postojowe.

Z której strony okna?
Mieszkanie, aby dobrze się w nim czuć, powinno być odpowiednio doświetlone. Najlepiej gdyby okna wychodziły na południowy zachód, co pozwoli na uzyskanie światła naturalnego przez większość dnia. Nie bez znaczenia jest też widok z okna. Dużo przyjemniej patrzy się z balkonu na park czy las niż na ruchliwą drogę. Istotny jest również poziom hałasu w mieszkaniu. Czynnikami wpływającymi na to, jest bliskość węzłów komunikacyjnych, a także współczynnik izolacyjności akustycznej okien.

Dla każdego inne czynniki przy wyborze mieszkania będą istotne. Wyżej wymienilismy te, które są najwazniejsze. Podejmując decyzję należy pamiętać o sprawdzeniu jak największej ilości szczegółów, by zakup i późniejsze użytkowanie mieszkania było dla nas przyjemnością. Mieszkanie to inwestycja na lata, a czasami na całe życie, dlatego nie podejmujmy jej pochopnie.

—

Mieszkania – Gdansk – Zobacz jak wygląda mieszkaniowa mapa Gdańska, Gdyni i Sopotu i znajdź dla siebie idealne mieszkanie w Trójmieście.

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

 

Wynajem nieruchomości to również koszty uzyskania przychodu

Autorem artykułu jest Ryszard Mosiołek
Posiadając „wolne” środki finansowe, celowym jest ich zainwestowanie.
Można oczywiście „trzymać w skarpecie”, ale tego nie polecam!
Form (sposobów) inwestycji jest bardzo wiele. Od rynku kapitałowego, poprzez nieruchomości, a na inwestycjach alternatywnych skończywszy.

W moim artykule, skupię się na inwestycji w wynajem nieruchomości lokalowych. A dokładnie na kosztach uzyskania przychodu z wynajmu mieszkania.

Zaletą inwestowania na rynku nieruchomości jest to, że posiadaną nieruchomość możemy potraktować jako: lokatę kapitałową (terminową) – dziś kupujesz, po jakimś czasie, sprzedajesz; oraz w „międzyczasie” taką nieruchomość można wynajmować.

Musimy jednak sobie zdawać sprawę z tego, że wynajmowanie nieruchomości wiąże się również z kosztami. Wynajem to nie tylko przychód, ale również koszty.

I tak:

1. Podatek od wynajmu, który możemy płacić w następujący sposób:
– ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5%),
– zasady ogólne (stawki progresywne 18% i 32%),
– tzw. „podatek liniowy” (stawka 19%).

Będąc osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, można wybrać między dwoma pierwszymi formami rozliczeń. W przypadku działalności gospodarczej natomiast podatnik musi zdecydować się na opłacanie podatku liniowego, lub na zasadach ogólnych.

2. Podatek od nieruchomości – raz do roku (można zapłacić też w 4 ratach). Wysokość podatku zależy od miejscowości, i wielkości mieszkania. W tym działki gruntu „przypisanej” do nieruchomości. Wysokość podatku od 100 zł do kilkuset.

3. Raz w miesiącu „lustracja” lokalu – dobrze by było być, i obejrzeć lokal. Czyli będą to koszty dojazdu, ewentualnie koszty rozmów telefonicznych z najemcą, czy też z osobą zarządzającą nieruchomością. Koszt niewielki, zależny od odległości od nieruchomości, oraz „problemów” jakie stwarzają lokatorzy. Najczęściej kończy się na kilku-kilkunastu złotych.

4. Raz na kilka lat remont mieszkania – wg kodeksu cywilnego, koszty remontów ponosi wynajmujący, a nie najemca.

Czasami wystarczy przemalowanie ścian (odświeżenie), niestety nie zawsze tylko na malowaniu się kończy.
A już przy zmianie lokatorów, bez remontu raczej się nie obędzie.
Koszt remontu (chociażby kawalerki) – jeśli nie rozłoży się tego w czasie – kilkanaście tysięcy złotych i więcej. Zależy to od standardu wykończenia, kosztów robocizny, itd.

W czasie remontu „kapitalnego”, należy uwzględnić (w kosztach) ewentualny lokal zastępczy dla lokatora.
Można oczywiście zawrzeć umowę, na taki czas, żeby uniknąć takiej sytuacji. Wtedy w czasie remontu mamy „przestój”. Nie martwimy się wówczas o inny lokal, dla najemcy.

Po zakładanym okresie najmu, albo mieszkanie zostanie „wystawione” na sprzedaż, albo dalej będzie wynajmowane, bądź też właściciel lokalu zacznie „używać go na własne potrzeby”.
A po tak długim okresie „intensywnego” wynajmu, i „odświeżania” to mieszkanie będzie wymagało „solidnego” remontu. I wtedy koszty będą kilkunasto tysięczne, albo i większe.

5. Okresy „przestojów” w wynajmowaniu nieruchomości (braku klientów). Nie mamy wtedy kosztów, ale zysków też nie. A koszty eksploatacji mieszkania i tak należy płacić.

6. Koszty znalezienia nowych lokatorów. Czyli koszty ogłoszeń w prasie lokalnej, ewentualnie na portalach tematycznych. W przypadku skorzystania z usług biura pośrednictwa nieruchomości koszt wzrośnie – z reguły jest to wysokość czynszu za jeden miesiąc.

7. Ubezpieczenie mieszkania. Najlepiej ubezpieczyć mieszkanie od najczęściej występujących zdarzeń losowych (np. pożaru, zalania, kradzieży i dewastacji mienia, itp.). Oraz oczywiście ubezpieczenie OC. Łączny koszt polisy to od 100 złotych, nawet do kilkuset na rok.

8. Jeśli trafi się na uciążliwych najemców, to może się okazać, że poniesiemy również inne koszty, z windykacją należności włącznie.

9. Czas, który przeznaczamy na „zajmowanie się” lokalem. W zależności kto, jakim czasem dysponuje – trudno jednoznacznie ocenić. Można tak zorganizować „pracę”, żeby wynajmowanym lokalem zajmować się „przy okazji”, realizowania jakichś innych czynności.

10. Inne niespodziewane wydatki. Nie wszystko da się przewidzieć. A jednym z takich nieprzewidywalnych czynników, mogą być np. klęski żywiołowe. Czego oczywiście zarówno wynajmującym, jak i najemcom nie życzę.

W dalszym ciągu niestety, duża część ludzi uważa, że wynajmowanie mieszkania to tylko zysk. A koszty jeśli są, to minimalne.

Oczywiście, to nie jest tak, że zawsze występują wszystkie koszty, nawet te najmniej przewidywalne. Część kosztów można zminimalizować, a niektórym można zapobiegać.

Jeśli wynajmuje się np. kilka lokali, to koszty najmu „rozłożą się”. Natomiast jeśli wynajmuje się tylko jeden lokal, to już trzeba się „nagimnastykować”, żeby zyskowność wynajmu była powyżej zyskowności lokaty bankowej, czy też obligacji długoterminowych.

I tak jak już wspomniałem na początku wypowiedzi, zaletą posiadania mieszkania, i wynajmowania go jest to, że: po pierwsze uzyskane z wynajmu środki finansowe możemy reinwestować oraz oczywiście to, że mieszkanie możemy po prostu sprzedać (licząc na wzrost cen mieszkań w założonym okresie).

I o ile w przypadku produktów finansowych typu lokaty, obligacje, itp. są one praktycznie „bezobsługowe”, i nie wymagają jakiejś szczególnej wiedzy; o tyle w przypadku nieruchomości inwestowanie wymaga jednak zarówno zaangażowania, jak i wiedzy.

Trendy na rynku nieruchomości się zmieniają, i dotyczy to również rynku najmu.
I to nie jest tak, że cena nieruchomości, jak również ceny najmu ciągle rosną. Ceny nieruchomości również podlegają „wahnięciom”, i to często regularnym (chociażby cykle koniunkturalne).

Można zauważyć, że sytuacja na rynku najmu pomału się „normuje”, i ceny najmu powinny spadać (przynajmniej tam gdzie są „wywindowane”). Oczywiście, jak zawsze o tym czy faktycznie spadną, i o ile, zdecyduje rynek.

Nieruchomości jest to jedna z lepszych (jak na razie) form inwestowanie posiadanego kapitału.

Nie „odmawiam” nikomu zarabiania na wynajmie lokali. Decydując się jednak na wynajem mieszkania, celowym jest zapoznanie się z kosztami tego typu działalności. W celu wstępnego określenia zyskowności przedsięwzięcia.

I pamiętajmy, że również w przypadku nieruchomości, ważny jest czas wyjścia z inwestycji.
Czyli tutaj sprzedaży nieruchomości (zakończenia wynajmowania).

—

Ryszard Mosiołek
Więcej informacji na ten temat, w formie nagrania video, za kilka dni na moim blogu.
Zapraszam więc na blog .

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl