RSS

Archiwa tagu: wynajem

Wynajem nieruchomości to również koszty uzyskania przychodu

Wynajem nieruchomości to również koszty uzyskania przychodu

Autorem artykułu jest Ryszard Mosiołek
Posiadając „wolne” środki finansowe, celowym jest ich zainwestowanie.
Można oczywiście „trzymać w skarpecie”, ale tego nie polecam!
Form (sposobów) inwestycji jest bardzo wiele. Od rynku kapitałowego, poprzez nieruchomości, a na inwestycjach alternatywnych skończywszy.

W moim artykule, skupię się na inwestycji w wynajem nieruchomości lokalowych. A dokładnie na kosztach uzyskania przychodu z wynajmu mieszkania.

Zaletą inwestowania na rynku nieruchomości jest to, że posiadaną nieruchomość możemy potraktować jako: lokatę kapitałową (terminową) – dziś kupujesz, po jakimś czasie, sprzedajesz; oraz w „międzyczasie” taką nieruchomość można wynajmować.

Musimy jednak sobie zdawać sprawę z tego, że wynajmowanie nieruchomości wiąże się również z kosztami. Wynajem to nie tylko przychód, ale również koszty.

I tak:

1. Podatek od wynajmu, który możemy płacić w następujący sposób:
– ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5%),
– zasady ogólne (stawki progresywne 18% i 32%),
– tzw. „podatek liniowy” (stawka 19%).

Będąc osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, można wybrać między dwoma pierwszymi formami rozliczeń. W przypadku działalności gospodarczej natomiast podatnik musi zdecydować się na opłacanie podatku liniowego, lub na zasadach ogólnych.

2. Podatek od nieruchomości – raz do roku (można zapłacić też w 4 ratach). Wysokość podatku zależy od miejscowości, i wielkości mieszkania. W tym działki gruntu „przypisanej” do nieruchomości. Wysokość podatku od 100 zł do kilkuset.

3. Raz w miesiącu „lustracja” lokalu – dobrze by było być, i obejrzeć lokal. Czyli będą to koszty dojazdu, ewentualnie koszty rozmów telefonicznych z najemcą, czy też z osobą zarządzającą nieruchomością. Koszt niewielki, zależny od odległości od nieruchomości, oraz „problemów” jakie stwarzają lokatorzy. Najczęściej kończy się na kilku-kilkunastu złotych.

4. Raz na kilka lat remont mieszkania – wg kodeksu cywilnego, koszty remontów ponosi wynajmujący, a nie najemca.

Czasami wystarczy przemalowanie ścian (odświeżenie), niestety nie zawsze tylko na malowaniu się kończy.
A już przy zmianie lokatorów, bez remontu raczej się nie obędzie.
Koszt remontu (chociażby kawalerki) – jeśli nie rozłoży się tego w czasie – kilkanaście tysięcy złotych i więcej. Zależy to od standardu wykończenia, kosztów robocizny, itd.

W czasie remontu „kapitalnego”, należy uwzględnić (w kosztach) ewentualny lokal zastępczy dla lokatora.
Można oczywiście zawrzeć umowę, na taki czas, żeby uniknąć takiej sytuacji. Wtedy w czasie remontu mamy „przestój”. Nie martwimy się wówczas o inny lokal, dla najemcy.

Po zakładanym okresie najmu, albo mieszkanie zostanie „wystawione” na sprzedaż, albo dalej będzie wynajmowane, bądź też właściciel lokalu zacznie „używać go na własne potrzeby”.
A po tak długim okresie „intensywnego” wynajmu, i „odświeżania” to mieszkanie będzie wymagało „solidnego” remontu. I wtedy koszty będą kilkunasto tysięczne, albo i większe.

5. Okresy „przestojów” w wynajmowaniu nieruchomości (braku klientów). Nie mamy wtedy kosztów, ale zysków też nie. A koszty eksploatacji mieszkania i tak należy płacić.

6. Koszty znalezienia nowych lokatorów. Czyli koszty ogłoszeń w prasie lokalnej, ewentualnie na portalach tematycznych. W przypadku skorzystania z usług biura pośrednictwa nieruchomości koszt wzrośnie – z reguły jest to wysokość czynszu za jeden miesiąc.

7. Ubezpieczenie mieszkania. Najlepiej ubezpieczyć mieszkanie od najczęściej występujących zdarzeń losowych (np. pożaru, zalania, kradzieży i dewastacji mienia, itp.). Oraz oczywiście ubezpieczenie OC. Łączny koszt polisy to od 100 złotych, nawet do kilkuset na rok.

8. Jeśli trafi się na uciążliwych najemców, to może się okazać, że poniesiemy również inne koszty, z windykacją należności włącznie.

9. Czas, który przeznaczamy na „zajmowanie się” lokalem. W zależności kto, jakim czasem dysponuje – trudno jednoznacznie ocenić. Można tak zorganizować „pracę”, żeby wynajmowanym lokalem zajmować się „przy okazji”, realizowania jakichś innych czynności.

10. Inne niespodziewane wydatki. Nie wszystko da się przewidzieć. A jednym z takich nieprzewidywalnych czynników, mogą być np. klęski żywiołowe. Czego oczywiście zarówno wynajmującym, jak i najemcom nie życzę.

W dalszym ciągu niestety, duża część ludzi uważa, że wynajmowanie mieszkania to tylko zysk. A koszty jeśli są, to minimalne.

Oczywiście, to nie jest tak, że zawsze występują wszystkie koszty, nawet te najmniej przewidywalne. Część kosztów można zminimalizować, a niektórym można zapobiegać.

Jeśli wynajmuje się np. kilka lokali, to koszty najmu „rozłożą się”. Natomiast jeśli wynajmuje się tylko jeden lokal, to już trzeba się „nagimnastykować”, żeby zyskowność wynajmu była powyżej zyskowności lokaty bankowej, czy też obligacji długoterminowych.

I tak jak już wspomniałem na początku wypowiedzi, zaletą posiadania mieszkania, i wynajmowania go jest to, że: po pierwsze uzyskane z wynajmu środki finansowe możemy reinwestować oraz oczywiście to, że mieszkanie możemy po prostu sprzedać (licząc na wzrost cen mieszkań w założonym okresie).

I o ile w przypadku produktów finansowych typu lokaty, obligacje, itp. są one praktycznie „bezobsługowe”, i nie wymagają jakiejś szczególnej wiedzy; o tyle w przypadku nieruchomości inwestowanie wymaga jednak zarówno zaangażowania, jak i wiedzy.

Trendy na rynku nieruchomości się zmieniają, i dotyczy to również rynku najmu.
I to nie jest tak, że cena nieruchomości, jak również ceny najmu ciągle rosną. Ceny nieruchomości również podlegają „wahnięciom”, i to często regularnym (chociażby cykle koniunkturalne).

Można zauważyć, że sytuacja na rynku najmu pomału się „normuje”, i ceny najmu powinny spadać (przynajmniej tam gdzie są „wywindowane”). Oczywiście, jak zawsze o tym czy faktycznie spadną, i o ile, zdecyduje rynek.

Nieruchomości jest to jedna z lepszych (jak na razie) form inwestowanie posiadanego kapitału.

Nie „odmawiam” nikomu zarabiania na wynajmie lokali. Decydując się jednak na wynajem mieszkania, celowym jest zapoznanie się z kosztami tego typu działalności. W celu wstępnego określenia zyskowności przedsięwzięcia.

I pamiętajmy, że również w przypadku nieruchomości, ważny jest czas wyjścia z inwestycji.
Czyli tutaj sprzedaży nieruchomości (zakończenia wynajmowania).

Ryszard Mosiołek
Więcej informacji na ten temat, w formie nagrania video, za kilka dni na moim blogu.
Zapraszam więc na blog .

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Reklamy
 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 25 grudnia 2011 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Wady inwestowania w nieruchomości

Krótko o wadach inwestowania w nieruchomości

Autorem artykułu jest Maciej Cieśla
Witam Ciebie bardzo serdecznie! Zniechęcisz się do inwestowania w nieruchomości jeśli powiem Ci o kilku głównych wadach tego przedsięwzięcia?Wiesz, każdy interes, każdy biznes ma wady. Nawet inwestowanie na giełdzie ma jakies wady. Np. to że inwestujesz tylko swoje pieniądze. A w nieruchomościach? Spójrzmy…

Dzisiaj przedstawię Ci wady inwestowania w nieruchomości.

Po pierwsze : nieruchomości są inwestycją długoterminową. W przeciwieństwie do giełdy New Connect bądź Forex gdzie możesz zarobić bardzo dużo lub stracić wszystko w krótkim okresie czasu. W nieruchomościach natomiast na jakiś czas zamrażasz swoje pieniądze. Dopiero po pewnym czasie będziesz mógł zrealizować zyski kapitałowe.

Oczywiście w nieruchomościach o wiele bardziej opłaca się zamrozić swoje pieniądze niż na giełdzie. Bo grając długoterminowo na giełdzie możesz nie zauważyć jak ta bryła lodu zaczyna w pewnym momencie topnieć i pieniądze odpływają zamiast przypływać. W nieruchomościach jest inaczej. Ziemia jest wieczna. Na zyski kapitałowe trzeba trochę poczekać. Oczywiście nie mówię, że dzień w dzień, miesiąc w miesiąc, rok w rok ceny nieruchomości zawsze będą szły w górę. Jest to nieprawda. Ale długoterminowe inwestycje z nastawieniem na zyski kapitałowe opłacają się. W nieruchomościach oczywiście.

Natomiast zyski z przepływów pieniężnych możesz czerpać od razu.

Po drugie :  formalności. Jest dużo formalności do załatwiania. Ale tak prawdę mówiąc to wszędzie tak jest. Czy robisz biznes związany z fryzjerstwem czy otwierasz kiosk. Zawsze czeka Cię długa droga przez biurokrację i formalności. Jedynie na giełdzie jest dosyć prosto. Zakładasz rachunek. Wpłacasz pieniądze i reszta się automatycznie robi. Przynajmniej w moim banku tak jest.

Po trzecie : Słaba płynność. O ile na giełdzie od decyzji do sprzedaży wystarczy parę kliknięć to  z mieszkaniem czy ziemią nie ma tak łatwo. Zanim wyciągniesz pieniądze z nieruchomości minie czasem parę miesięcy, parę lat. Nie jest to zabawa dla niecierpliwych.

Ostatnią wadą o której chcę Ci powiedzieć jest to, że nieruchomości są często niepodzielne. Mieszkania nie da się podzielić na części. Gdy chcesz sprzedać sprzedajesz całość. Mimo tego można robić kreatywne inwestycje na udziały w nieruchomości. Ale myślę, że to nie jest czas na to ponieważ musiałbym przedstawić całą metodę robienia takiej kreatywnej inwestycji. Może w innym artykule 🙂

Wyjątkiem od podziału jest oczywiście grunt, który możemy podzielić na mniejsze działki .

To są główne wady inwestowania w nieruchomości o których chciałem Ci powiedzieć.

Maciej Cieśla – Inwestowanie w nieruchomości bez ściemy…

http://cieslamaciej.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 25 grudnia 2011 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

Lokowanie pieniędzy w nieruchomościach

Lokowanie pieniędzy w nieruchomościach

Autorem artykułu jest Maciej Cieśla
Czy potrafisz używać swoich pieniędzy? Dzisiaj opowiem ci o wejściu w inwestycję. Jak kupować nieruchomość. Jaki wnosić wkład własny oraz jaki kredyt zaciągać.

Na początek małe pytanko. Która opcja jest dla Ciebie bardziej opłacalna?

1. Dajesz 100 zł koledze i otrzymujesz 10 zł zysku.

2. Dajesz 10zł koledze i też otrzymujesz 8 zł zysku.

Każdy wybierze opcję nr. 2. Tak samo jest z nieruchomościami.

Wyobraź sobie, że masz 200 000 zł. Chcesz kupić mieszkanie. Czy sfinansujesz całość tymi 200 000 zł? Oczywiście będzie to głupotą, gdyż swoją kasę zobaczysz dopiero po parunastu, parudziesięciu latach. Natomiast jeśli rozłożysz te 200 000 zł na 10x 20 000 zł to będziesz mógł kupić 10 podobnych mieszkań za 200 000zł. Wpłacasz 20 000 zł jako wkład własny a resztę finansujesz kredytem hipotecznym. Teraz Twój zwrot z inwestycji jest znacznie większy. To się opłaca.

Inwestowanie 100% wkładem własnym jest czasem nawet mniej opłacalne niż lokata w banku.

Oto przykład :

Do kupienia jest mieszkanie 2-pokojowe warte 200 000zł


Masz do dyspozycji 200 000 zł


Oraz dwie opcje inwestycji :

1. Robisz inwestycję na 10% wkład własny

W tym przypadku będzie to 20 000 zł.Resztę finansujesz, np. kredytem hipotecznym (180 000 zł) Przepływ pieniężny z wynajmu wyniesie (po opłatach) – 1000 zł. Zwrot z inwestycji w tym przypadku wyniesie – 60%.


2. Robisz inwestycję na 100% wkład własny

W tym przypadku będzie to 200 000 zł Brak kredytu, całość płacisz sam Przepływ pieniężny z wynajmu wyniesie (po opłatach) – 1000 zł. Zwrot z inwestycji w tym przypadku wyniesie – 6%.

Druga opcja : ( zwiększony cashflow)

Robisz inwestycję na 100% wkład własny.

W tym przypadku będzie to 200 000 zł.

Brak kredytu, całość płacisz sam.

Przepływ pieniężny z wynajmu wyniesie (po opłatach) – 2000 zł.

Zwrot z inwestycji w tym przypadku wyniesie – 12%.


Opcja pierwsza, wkład – 10% (20 000 zł) – Zwrot z inwestycji 60%

Opcja druga, wkład – 100% (200 000 zł) – Zwrot z inwestycji 12%

Nawet zwiększając pierwszy cashflow ( nie płacisz rat kredytu) do 2000zł/msc Twój zwrot z inwestycji wynosi 12%.

Całkiem przyzwoicie, ale wciąż niewiele. Porównując do tych 60% z opcji pierwszej czyli finansowania 10% wkładem własnym jest to naprawdę mało.

Oczywiście powyższe kalkulacje są teoretyczne. Aby zastosować powyższe reguły musisz dokonać własnych kalkulacji dla konkretnej nieruchomości. Obliczyć raty kredytu. Skalkulować wkład własny itp. Najlepiej przed każdą inwestycją w nieruchomość skonsultuj się ze swoim prawnikiem.

Podsumowując:

Warto inwestować w nieruchomości z małym wkładem własnym niż z własnej kieszeni finansować cały zakup.

Maciej Cieśla – Inwestowanie w nieruchomości bez ściemy…

http://cieslamaciej.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 25 grudnia 2011 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,