Wady inwestowania w nieruchomości

Krótko o wadach inwestowania w nieruchomości

Autorem artykułu jest Maciej Cieśla
Witam Ciebie bardzo serdecznie! Zniechęcisz się do inwestowania w nieruchomości jeśli powiem Ci o kilku głównych wadach tego przedsięwzięcia?Wiesz, każdy interes, każdy biznes ma wady. Nawet inwestowanie na giełdzie ma jakies wady. Np. to że inwestujesz tylko swoje pieniądze. A w nieruchomościach? Spójrzmy…

Dzisiaj przedstawię Ci wady inwestowania w nieruchomości.

Po pierwsze : nieruchomości są inwestycją długoterminową. W przeciwieństwie do giełdy New Connect bądź Forex gdzie możesz zarobić bardzo dużo lub stracić wszystko w krótkim okresie czasu. W nieruchomościach natomiast na jakiś czas zamrażasz swoje pieniądze. Dopiero po pewnym czasie będziesz mógł zrealizować zyski kapitałowe.

Oczywiście w nieruchomościach o wiele bardziej opłaca się zamrozić swoje pieniądze niż na giełdzie. Bo grając długoterminowo na giełdzie możesz nie zauważyć jak ta bryła lodu zaczyna w pewnym momencie topnieć i pieniądze odpływają zamiast przypływać. W nieruchomościach jest inaczej. Ziemia jest wieczna. Na zyski kapitałowe trzeba trochę poczekać. Oczywiście nie mówię, że dzień w dzień, miesiąc w miesiąc, rok w rok ceny nieruchomości zawsze będą szły w górę. Jest to nieprawda. Ale długoterminowe inwestycje z nastawieniem na zyski kapitałowe opłacają się. W nieruchomościach oczywiście.

Natomiast zyski z przepływów pieniężnych możesz czerpać od razu.

Po drugie :  formalności. Jest dużo formalności do załatwiania. Ale tak prawdę mówiąc to wszędzie tak jest. Czy robisz biznes związany z fryzjerstwem czy otwierasz kiosk. Zawsze czeka Cię długa droga przez biurokrację i formalności. Jedynie na giełdzie jest dosyć prosto. Zakładasz rachunek. Wpłacasz pieniądze i reszta się automatycznie robi. Przynajmniej w moim banku tak jest.

Po trzecie : Słaba płynność. O ile na giełdzie od decyzji do sprzedaży wystarczy parę kliknięć to  z mieszkaniem czy ziemią nie ma tak łatwo. Zanim wyciągniesz pieniądze z nieruchomości minie czasem parę miesięcy, parę lat. Nie jest to zabawa dla niecierpliwych.

Ostatnią wadą o której chcę Ci powiedzieć jest to, że nieruchomości są często niepodzielne. Mieszkania nie da się podzielić na części. Gdy chcesz sprzedać sprzedajesz całość. Mimo tego można robić kreatywne inwestycje na udziały w nieruchomości. Ale myślę, że to nie jest czas na to ponieważ musiałbym przedstawić całą metodę robienia takiej kreatywnej inwestycji. Może w innym artykule 🙂

Wyjątkiem od podziału jest oczywiście grunt, który możemy podzielić na mniejsze działki .

To są główne wady inwestowania w nieruchomości o których chciałem Ci powiedzieć.

—

Maciej Cieśla – Inwestowanie w nieruchomości bez ściemy…

http://cieslamaciej.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

 

Lokowanie pieniędzy w nieruchomościach

Autorem artykułu jest Maciej Cieśla
Czy potrafisz używać swoich pieniędzy? Dzisiaj opowiem ci o wejściu w inwestycję. Jak kupować nieruchomość. Jaki wnosić wkład własny oraz jaki kredyt zaciągać.

Na początek małe pytanko. Która opcja jest dla Ciebie bardziej opłacalna?

1. Dajesz 100 zł koledze i otrzymujesz 10 zł zysku.

2. Dajesz 10zł koledze i też otrzymujesz 8 zł zysku.

Każdy wybierze opcję nr. 2. Tak samo jest z nieruchomościami.

Wyobraź sobie, że masz 200 000 zł. Chcesz kupić mieszkanie. Czy sfinansujesz całość tymi 200 000 zł? Oczywiście będzie to głupotą, gdyż swoją kasę zobaczysz dopiero po parunastu, parudziesięciu latach. Natomiast jeśli rozłożysz te 200 000 zł na 10x 20 000 zł to będziesz mógł kupić 10 podobnych mieszkań za 200 000zł. Wpłacasz 20 000 zł jako wkład własny a resztę finansujesz kredytem hipotecznym. Teraz Twój zwrot z inwestycji jest znacznie większy. To się opłaca.

Inwestowanie 100% wkładem własnym jest czasem nawet mniej opłacalne niż lokata w banku.

Oto przykład :

Do kupienia jest mieszkanie 2-pokojowe warte 200 000zł

Masz do dyspozycji 200 000 zł

Oraz dwie opcje inwestycji :

1. Robisz inwestycję na 10% wkład własny

W tym przypadku będzie to 20 000 zł.Resztę finansujesz, np. kredytem hipotecznym (180 000 zł) Przepływ pieniężny z wynajmu wyniesie (po opłatach) – 1000 zł. Zwrot z inwestycji w tym przypadku wyniesie – 60%.

2. Robisz inwestycję na 100% wkład własny

W tym przypadku będzie to 200 000 zł Brak kredytu, całość płacisz sam Przepływ pieniężny z wynajmu wyniesie (po opłatach) – 1000 zł. Zwrot z inwestycji w tym przypadku wyniesie – 6%.

Druga opcja : ( zwiększony cashflow)

Robisz inwestycję na 100% wkład własny.

W tym przypadku będzie to 200 000 zł.

Brak kredytu, całość płacisz sam.

Przepływ pieniężny z wynajmu wyniesie (po opłatach) – 2000 zł.

Zwrot z inwestycji w tym przypadku wyniesie – 12%.

Opcja pierwsza, wkład – 10% (20 000 zł) – Zwrot z inwestycji 60%

Opcja druga, wkład – 100% (200 000 zł) – Zwrot z inwestycji 12%

Nawet zwiększając pierwszy cashflow ( nie płacisz rat kredytu) do 2000zł/msc Twój zwrot z inwestycji wynosi 12%.

Całkiem przyzwoicie, ale wciąż niewiele. Porównując do tych 60% z opcji pierwszej czyli finansowania 10% wkładem własnym jest to naprawdę mało.

Oczywiście powyższe kalkulacje są teoretyczne. Aby zastosować powyższe reguły musisz dokonać własnych kalkulacji dla konkretnej nieruchomości. Obliczyć raty kredytu. Skalkulować wkład własny itp. Najlepiej przed każdą inwestycją w nieruchomość skonsultuj się ze swoim prawnikiem.

Podsumowując:

Warto inwestować w nieruchomości z małym wkładem własnym niż z własnej kieszeni finansować cały zakup.

—

Maciej Cieśla – Inwestowanie w nieruchomości bez ściemy…

http://cieslamaciej.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

 

Jak kupować z pośrednikiem nieruchomości?

Autorem artykułu jest Kreui PL
Przychodzi taki moment w naszym życiu, że chcemy kupić lub sprzedać mieszkanie, dom lub działkę. Zdecydowaliśmy się na współpracę a biurem nieruchomości. Jak dokonać wyboru, które biuro będzie odpowiednie kiedy na rynku jest ich tak wiele.

     Najlepiej zacząć od dopytania znajomych, którzy korzystali z usług pośrednika. Możemy również przejrzeć oferty biur w Internecie, prasie czy pismach fachowych. Postarajmy się ustalić, czy pośrednik należy do jakiegoś stowarzyszenia. Dowiedzmy się też czy agencja ma możliwość współpracy z bankiem, notariuszem itp. No i najważniejsze, obserwujmy naszego agenta, jak zachowuje się w relacji z klientem, czy ma odpowiednie kompetencje i czy jesteśmy zadowoleni z tego, jakie oferty nam przedstawia, czy są one zgodne z naszymi wymaganiami.

     Gdy już wybierzemy agencję, z którą chcemy współpracować, przychodzi czas gdzie należy sprecyzować nasze wymagania. Ważne jest to, żeby bardzo dokładnie sprecyzować swoje oczekiwania względem nieruchomości, lokalizacja, informacje ogólne w postaci ilości pokoi, metraż, rodzaj kuchni itd., stan nieruchomości, jaki rodzaj budynku, cena, infrastruktura oraz terminy w jakim chcemy zakupić nieruchomość oraz w jakim czasie chcielibyśmy wprowadzić się do naszego nowego lokum.

     Kiedy już ustalimy wymagania i formę współpracy, przychodzi czas, że dostajemy od pośrednika różne oferty. Znajdujemy tą szczególną i chcemy umówić się na obejrzenie. Musimy wiedzieć, że żaden agent nie poda nam dokładnego adresu mieszkania, z obawy na to, że zostanie pominięty przy zawarciu transakcji. Dajmy mu trochę czasu na umówienie spotkania, pamiętajmy, że nie wszyscy mają czas i możliwość spotkania się z nami, tak jak nam się podoba.

     Gdy już spotkanie zostało umówione, a my spotykamy się z agentem w umówionym miejscu, bądźmy przygotowani, że zaproponuje nam podpisanie umowy. To dokument niezbędny dla agencji w przypadku poniższego egzekwowania ewentualnej prowizji. Musimy pamiętać, żeby dokładnie przeczytać umowę. Najlepiej jednak zrobimy, kiedy poprosimy agenta aby przesłał nam wzór umowy na maila w celu zapoznania się z jej treścią.

     Przychodzi w końcu ten moment, kiedy decydujemy się na kupno mieszkania zaproponowanego przez naszego agenta. W tym momencie zaczyna się bardzo odpowiedzialna rola pośrednika. Agent sprawdza od strony prawnej możliwość zakupu nieruchomości. W tej kwestii konsultuje się z notariuszem. Notariusz też zajmie się kompletowaniem wszystkich niezbędnych i potrzebnych dokumentów. Agent powinien nas poinformować o wszystkich płatnościach związanych z finalizacją transakcji oraz o niezbędnych dokumentach potrzebnych do zawarcia aktu notarialnego. Dopóki nie złożymy podpisu pod dokumentem przenoszącym własność, możemy konsultować warunki transakcji z agencją, notariuszem a także stroną sprzedającą.

    I pamiętajmy o najważniejszym – jeżeli pośrednik przed wykonaniem pracy prosi o zaliczkę na poczet przyszłej prowizji lub żąda zapłaty za wydanie nam listy adresów nieruchomości – zrezygnujmy z jego usług. Takie zachowanie jest nie zgodne z prawem.

—

http://www.kreui.pl & Marta Krysiak

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl